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目前分類:房產新聞 (29)

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屋   況:

總  價

1880 

每坪單價

單價含車位

建物總坪

62.240坪

(含車位 0.000 坪)

建物格局

3房2廳2衛

土地坪數

0.000坪

用  途

住宅

型  態

華廈

朝  向

車  位

屋  齡

 

樓  層

15 ~ 15 / 24

社  區

 

小學學區

市立仁美國小

國中學區

市立四張犁國中

  管 理 費

     

地  址

台中市北屯區崇德十路

 

謄本資料:

建物總坪

62.240坪(含車位 0.000 坪)

主建物坪

32.395坪

附屬建物

4.786坪

公共設施

25.059坪

地下室

0.000坪

車位坪數

0.000坪

土地坪數

0.000坪

 

房屋描述:

說明

建材BWT濾水系統,eTag停車管理系統,大門配備3合1電子鎖、地版鋪設80公分見方冠軍牌拋光石英磚、廚房配備西班牙賽麗石檯面,SVAGO抽油煙機,BOSCH洗碗機,衛浴採用凱撒系列,配備義大利Paffoni龍頭,主臥衛浴配電腦馬桶。 交通系統-擁有環中路生活圈4號聯外道路。 823公園、洲際棒球場,低密度開發重劃區,素有小天母之稱~崇德商圈。 各店林立-星巴克、春水堂、八豆食府、麥當勞、UNIQLO優質便利生活圈。

 

聯絡資訊:


 聯絡人:

江漢聲

行動電話:

0911599799

 

 

 

 

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繼台中7期重劃區之後,水湳經貿園區已成為台中市政府最積極推動的重大開發案!水湳經貿園區是大台中未來發展的重要指標區,開發後,周邊經濟效益將以數倍成長。以「台灣塔」建築經費60億元估算,未來該區單是土地標售就超過千億元,扣除開發相關成本,至少盈餘600億元。

以7期土地現在每坪賣180萬元估算,水湳地區未來每坪要賣80萬元並不難,因此,「若以50公頃土地計算,至少可以賣到1,200億元,扣除開發及建設成本約500億元,起碼還有盈餘700億元」!

胡志強表示,水湳開發案是台中市400年來最重要的開發案,如今終於接近成功了,但大家有各種不同的看法,有些人沒有信心、擔心蓋不成、賠錢,他要告訴大家:「水湳不會賠錢!」胡志強解釋說,水湳經貿園區的土地標售可以賣到1,000億元,扣除土地款150億元、台灣塔的60億、中央公園50億、會展中心70億,以及其他相關開發成本,總計約376億元,還有盈餘624億。

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有意購屋的民眾都不願意買到「凶宅」,購屋時通常都會要求賣方說明所售的房子是否為凶宅,如果賣方有所隱瞞,買方可以解約要求賣方還款,但要保障權益,購屋者還要注意契約上是否有「陷阱」存在。

「凶宅」不是法律上的名詞,目前一般對「凶宅」的認定,是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事。為了避免買到「凶宅」,在買賣契約中都會約定「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物), 不曾發生凶殺或自殺而死亡 ,若有,賣方應負擔擔保責任。」

 

增列一句文字 賣方責任限縮

 

契約中的上述這段文字沒有問題,但是,有些賣家會增列一句「於賣方取得所有權之日(以謄本登記為準)起」,將全文變成「「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物),於賣方取得所有權之日(以謄本登記為準)起,不曾發生凶殺或自殺而死亡 ,若有,賣方應負擔擔保責任。」

這增加的文句,就是契約上的「陷阱」。「凶宅」屬於重大瑕疵,不論「凶宅」是在何時發生的,賣方原先都要負擔保責任,現在因為有了這句記載,代表雙方已有特別約定「僅及於賣方取得所有權之日起算」之期間內發生兇殺或自殺,始構成物之瑕疵。大幅限縮賣方的責任,賣方往往可藉以免責。

 

不論何時發生 賣方都要負責

 

高院就有一件案子,蔡姓男子四年前向洪姓屋主購買中和市的一間房屋,後來他發覺房屋多年前曾經發生前屋主自殺死亡之事,這間房子成為「兇宅」,他於是向洪姓屋主求償,但最後法院判他敗訴,主要理由就是買賣契約中約定「賣方保證買賣標的物專有部分於賣方取得所有權之日起,不曾發生兇殺或自殺致死之案件,否則視為物之瑕疵。」,而屋內有人自殺發生在三十年前,並不是在洪取得所有權之後,所以洪不用負擔保責任。

再舉另一案例,高姓女子去年買台北市吉林路一棟公寓,和賴姓屋主簽約約定「賣方保證房屋沒有非自然死亡事件,否則本約作廢」。後來高女付清購屋款後,查到房子曾有人陳屍屋內多日,屍體已乾腐,要求賴解約還款。

因契約並沒有限縮賣方的責任「僅及於賣方取得所有權之日起算」的字句,高院認為不論在賣方持有房屋之前或之後,若有「非自然死亡事件」發生,買賣契約自始不生效力,賣方均應負擔擔保責任,判決賴姓原屋主應返還高女七四○萬元。

 

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房價高、租金漲「雙租族」開始興起
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】房價越來越高,一些人面對房貸的壓力,開始思索如何降低房貸壓力,於是,市場逐漸興起「雙租族」,人口開始往外環城市租屋而居。「還房屋貸款的壓力很大,我把自己的房子租出去,再到新北市租房子,可以賺點差價養房。」5年前在台北市信義計畫區買了一間18坪小套房的林小蔓(化名)這麼表示。像她這這種群體有個新名詞,那就是~雙租族。

林小蔓5年前在台北市信義區買了間大套房,一個人過著單身粉領的高貴生活,5年前她是以每坪45萬元買下的這間套房(當時的價格已經算是很貴的),現在房價已經漲到每坪90幾萬元,她眼見同棟大樓同坪數的套房出租一個月有3~4萬元的房租行情,她覺得應該把套房出租,賺取房租來降低貸款壓力,所以,她到新北市的汐止區另外租了間20坪的小公寓,房租每個月僅1.3萬元,把自己在台北市的套房用3.5萬元租出去,這中間一來一往,林小蔓每個月多出了2.2萬元,她說:「付貸款的壓力減輕好多喔!」

這就是「雙租」模式。有越來越多的民眾開始遠離鬧市房子,選擇了都市外環進行「雙租」。林小蔓說:「住到汐止之後,每個月雖然增加2000~3000元的通勤成本與一些些時間,但是,汐止的生活支出卻遠比台北市省了1~2成,因為東西比較便宜。」所以,她對於自己踏入「雙租族」的決定感到相當滿意。

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避免投機炒作,新北市板橋浮洲合宜住宅提高招標、轉售門檻!內政部營建署昨晚宣布,浮洲合宜住宅轉售年限由五年拉高至十年,為避免得標建商用人頭戶購買,招標文件直接約定罰責,違者每戶開罰款五十萬,此外,區內社會住宅占比提高一倍,達一成,並新增合宜住宅室內也必須納入無障礙設計,如房門須方便輪椅進出等。

 

營建署官員指出,招標文件修正事項,將於近日公告,由於浮洲合宜住宅招標文件早在六月廿七日公告,為讓有興趣的投標廠商有時間重新評估,投標截止日延後一周,受理投標期限展延至九月廿二日下午五時止。

 

由於新北市林口A7站合宜住宅部分,日前順利完成招標後,引發外界批評聲浪不斷,擔心政府照顧民眾居住需求美意,淪為投機客炒作工具,對此,營建署昨日宣布將修改浮洲案招標條件。

 

在抑制投機部分,比照社會住宅十年內不能轉售規定,原本合宜住宅五年內不能轉售的限制,也一併拉升至十年不能轉售。

 

為避免建商成為「最大人頭戶來源」,招標文件明文要求建商不得以人頭購買,違者查到一戶即罰款五十萬元,另避免投機客假借人頭購買,官員說,將會透過資格查核等方式處理,並考慮參考政府等其他單位資料,配合篩選。

 

另為照顧弱勢族群,營建署修改招標文件,將浮洲合宜住宅提撥的社會住宅比例由五%,拉升至十%,以浮洲合宜住宅原規劃興建四千五百戶,未來因容積等獎勵,實際興建戶數上看五千戶估算,社會住宅戶數應可達五百戶。

 

新制還取消原公告,出租住宅對象須設籍台北市、新北市、基隆市及桃園縣的就業及就學青年等限制,擴大適用範圍為全國各縣市符合出租資格的民眾都可承租。

 

為加強照顧符合第一階段申購條件的弱勢承購民眾(家庭年收入低於約一百五十八萬元以下),將在開放第二及第三階段承購戶申請時,皆給予符合第一階段承購戶的民眾優先申購權,以嘉惠照顧更多經濟弱勢民眾。

 

「為讓合宜住宅更人性化,招標文件將要求建商,室內不論房門寬窄或是衛浴設備等都要納入無障礙設計!」官員說,由於目前一般住宅無障礙設計僅強調公設部分,室內部份甚少著墨,才會直接將無障礙設計要求納入招標文件,將可讓合宜住宅設計更符合社會潮流。

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我們一家4口,原本住在台中市11期重劃區的透天別墅社區,一住就是8年。不過,我的餐廳卻開在美術園道上,過去6年來,我每天上下班得耗費約50分鐘的車程。

 

為了方便上下班,我和另一半商量後決定換屋,就近買在美術園道上。由於另一半目前在日本進修,完全授權我負責處理購屋事宜,從買屋到賣屋,我前後花不到1個月的時間;現在,從我新家到餐廳上班,走路不用3分鐘,只不過,另一半還沒看過新屋。

 

我本身是學資訊,卻喜歡餐飲業,6年前在台中市美術園道上開設「愛琴海」希臘風味餐;4年前,又開設「安徒生童話」義大利料理餐廳;去年10月,在同一條路上又投資一家「小義麵」義大利餐廳,整個生活重心都在美術園道上。

 

因為在美術園道開餐廳多年的關係,對周邊環境熟悉,也因此愛上這裡的綠園道。決定換屋後,我們委託信義房屋銷售11期的透天別墅,結果不到3天就賣掉了。為了趕緊買到新窩,我們不僅委託信義房屋找屋,自己也拚命上網找美術園道周邊的待售屋。

 

我們要換屋時,購屋預算設定在1,000萬至1,500萬元之間,要含1個停車位;此外大樓管理須嚴謹,最好戶數單純。

 

結果,理想中的房子就出現在五權西三街上,4房格局不僅符合我們的需求,因為中古屋公設比低,總戶數不到80戶,建商自己也住在大樓裡。看屋不到2星期,我們就決定買下美術園道上的新窩。

 

我們有2個小孩,一個3歲、一個6歲,都是活潑好動的年齡,每逢週末假日,我們很喜歡帶著小朋友到美術園道散步;從我家走路到國立美術館散步,也不用3分鐘;這裡的生活機能就靠美村路商圈,住在美術園道上可說是鬧中取靜。

 

現在回想起來,我購屋經驗完全看需求、而非看時機。就像民國90年時,因結婚而購屋,當時購買11期透天別墅預售屋,方便與父母親同住;後來,因為要就近上班的關係,選擇換屋到美術園道,賣掉住8年透天別墅,還小賺一些。



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香港房租價格高居全球第三,您可能以為港島的山頂豪宅租金最貴,其實市中心貧民區裡,被香港人稱為「棺材房」的租金,才高得嚇人,換算下來,每一坪 的租金將近4萬台幣,這一坪的空間被隔了好幾個空間出租,有些房東1個月租金收入達到80萬台幣,香港大學生特別拍攝一段KUSO影片,諷刺香港「棺材 房」的怪異現象。

香港TVB記者:「請問有沒有人啊?」 香港房價貴翻天,從上到下隔了6個單位的棺材房,換算下來租金比豪宅還要貴,每平方呎高達300港幣,坐收租金的房東簡直賺到爆。KUSO影帶:「這裡的住客都穿著禮服為主,盡顯其顯赫身分,電梯以懷舊設計為主題,適合追求品味生活的住客。」 港大學生拍攝的KUSO影片,把破舊不堪的棺材屋當成豪宅來介紹,利用房仲慣用的宣傳話術,棺材房大變身。KUSO影帶:「地板由仿歐洲木的物料造成,高貴耐用,全天候四季大窗,住客可以品嘗紅酒,一邊欣賞四季不同景色。」 假房仲正經八百,介紹豪華棺材屋,反差反諷到可笑地步,這支「棺材房線上看屋」惡搞影帶,一PO上網,全球網友嘖嘖稱奇,有人說有創意,是香港悲歌,也有人看完笑中有淚,CNNGO網站特別轉載,當成奇聞來看。 記者:「怎麼找到這地方的?」棺材房住戶:「看招租廣告。」記者:「多少錢啊?」棺材房住戶:「1400港幣(約台幣7000),這算是最便宜了。」 沒錢找不到地方住,能怎麼辦?這一「格」棺材房小到難以轉身,長約213公分,寬跟高也只有91公分,高樓林立的繁華香港,暗藏小市民心酸,黑色幽默讓人笑不出來。

 

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奢侈稅正式上路後,雖然對於房價下跌的效應不如預期,但是對於遏止投機炒作風潮,卻已經發揮作用。自從奢侈稅上路之後,市場上短線投機交易逐漸消弭,過去 炒作風十分盛行的低總價小宅,更是首當其衝,根據房仲統計,20坪以下的小宅市場,在委託量減少與買方縮手的雙重影響之下,6月份成交量幾近腰斬。

小宅成交量遽減的情況,主要受到買方期待房價下修產生觀望、屋主轉售為租來避開奢侈稅的課徵,以及銀行對小宅貸款成數限縮的問題,讓買方自備資金有限與追價意願不足的情況下,成為6月份成交量減少最顯著的住宅產品。

根據住展屋網的統計,小宅旗時應可細分為套房、1房及2房,套房過去是明星產品,在2005-2006年間,套房更是市場新寵,建商每年推案戶數,大約可 維持再8000戶至一萬戶左右的量體。2房在當時也是熱門商品,推案戶數也是近萬戶,而且也都還賣得不錯,平均銷售率都有八成以上。

但是就因為當時實在太過搶手,投資風氣大盛行,引起銀行金融單位的注意,因此自2007年便開始緊縮小宅產款,甚至限制權狀坪數15坪以下、或是室內面積12坪以下者,放款趨嚴,導致小套房及1房的供給量驟減,套房到2008年的供給量,僅剩下2000戶左右。

2房產品則迅速崛起,成為繼3房及4房之後,屬於第3名的明星商品,而且對應於台北市的高房價,2房低總價的優勢反而突顯出來,這幾年除了2008年金融海嘯期間銷售趨緩之外,平均銷售率均維持在八成至九成,成為各類格局中銷售之冠。

雖然說中古屋市場的2房近期受到影響,交易量縮小;但是就住展房屋網的統計資料來看,今年1-7月,2房銷售表現還是優於大盤,台北市推案388戶,平均 銷售率45.18%,新北市供給726戶,平均銷售率41.06%。(同時間內台北市整體平均銷售率為38.55%,新北市為36.5%)

其實,無論投資或是自用,相對低總價的2房小宅,從資金的角度來看,都是比較好出手的選擇,未來,房價愈高,市區的2房小宅可能就會愈搶手吧!

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徵收是國家行使支配的最高權力,但是執行之後所引發的糾紛卻日眾,主要是因為補償費偏低,導致民怨四起。相對於房價透明化湧現的聲浪,似乎要漸漸朝向以實價課稅、實價徵收的方向進行,但是政府財政是否有能力負擔,則又是一項新問題了。

政府要執行公共政策,必須向人民徵地,但是徵收補償的費用總是擺不平,像近日內政部土地徵收審議委員會,通過A7站周邊開發案區段徵收,桃園縣政府將於8月底公告,內政部地政司表示,居民可 選領取公告現值加4成補償金,或發回4成抵價地。

行政院去年核定機場捷運沿線站區周邊土地開發計畫,據內政部地政司最新數據,A7站開發案開發面積約 186公頃,其中9.7公頃規劃合宜住宅,43.59公頃為「 第二類產業專用區」(產專區),其他為住宅區、商業區、公共設施,開發總經費約新台幣272億元。

政府為解決高房價問題,規劃機場捷運A7站為合宜住宅,也已完成建商招標,效率進度前所未見,但是走到土地徵收補償這塊,卻遇到一些障礙。目前土地分配比 例尚未與地主取得共識,居住在產專區桃園縣龜山鄉樂善村村民組自救會,到內政部召開土地徵收審議委員會抗議,並向委員會陳述意見,可能還要轉赴總統府陳 情。

依內政部規定,桃園縣政府預計將於8月底辦理土地徵收公告,公告期間為30日,屆時被徵收土地所有權人,如不願領取現金補償者,應於徵收公告期間提出領回抵價地申請,未提出申請者,將於公告期滿後15日內通知領取現金補償。

居民代表訴求提高地上物拆遷補償及營業損失補償,內政部說,訴求涉及桃園縣政府所訂查估補償自治條例規定,屬桃園縣政府權責,放寬區內被拆遷戶優先承 購合宜住宅資格的訴求,內政部將責成營建署研處。

地上物拆遷補償及營業損失補償其實是有爭議的,例如建築物的拆遷補償,是該用重置成本估算,還是用建物殘於價值估算?又營業損失補償,應該補償的時間應該有多長?是否又依照繳交營業稅的內容計算費用,這些都還得討論。

重點是,徵收的費用用的都是國庫或市地方政府的經費,也就是全民的錢,也就是你我的錢,該怎麼用才合理,不會變成圖利有意見的個人,或被拿來當作是政治籌碼,不會浪費公帑,大家都應該都要多付出一些關心。

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【MyGoNews 林承志/台北報導】名宅再現法拍市場,台北地方法院2011年8月15日將拍賣信義路四段、安和路口的僑福花廣舊名宅,僑福花廣是早期台北市數一數二的名 宅,並且名列10大名宅的榜內,而社區內住戶裕隆集團董事長嚴凱泰、威京集團主席沈慶京、圓山飯店董事長宗才怡、開發工銀董事長胡定吾等,名人加持更增添 其神秘色彩,目前其中1戶意外流入法拍市場,未來動向備受矚目。

本次法拍拍賣物件總面積78.84坪,底價9,258萬元,換算每坪底價 117.43萬元,雖然單價高,但屬於點交類型的產品、加上名宅釋出量少,外界料想仍有機會順利脫標,值得一提本戶拍賣並沒有車位,一般而言高資產族群多 希望持有兩個車位以上,未來拍定人可能得像其他住戶購置車位使用。

台灣房屋仁愛圓環加盟店店東施光明表示,僑福花廣屋齡已28年,但是 社區管理優良,所以還是受到名人、企業主喜愛,僑福花廣目前市價每坪125萬元,本次法拍底價每坪117萬並不貴,另外,僑福花廣地段精華漲勢驚 人,2008年5月成交每坪僅50萬元,但如今成交每坪125萬,短短3年房價上漲1倍半。

台灣房屋研究中心經理洪暉琲磳隉A名宅法拍常 常未演先轟動,不少名宅法拍的消息一流出後就受到特定人士高價搶拍,例如2010年5月的仁愛百吉法拍每坪112萬元,創下仁愛路名宅的天價,除了高價搶 拍,也有買家願意承擔債權人的債務,在開標前就取得拍賣的物件,如2010年7月的仁愛雙星最終停拍。

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打開報紙、時常可見全版建案廣告照片,環境優美、非常吸引人。不過有議員發現,廣告跟現場實景差 很大;像是有的建案照片號稱獨棟聳立在森林中、面對萬坪公園,但實際卻是在密集的住宅區、或是距離公園還有一段距離,甚至有建案用仁愛路林蔭大道當底圖, 但實際建地根本不在巷弄裡,而且也不是位在仁愛路。這種廣告雖然都有標示合成示意圖,但字體往往小到、幾乎看不到。
TVBS記者謝曜州:「廣告裡建案獨立在一片森林,看起來環境相當不錯,不過事實上它根本在密集的住宅區。」
民眾:「它沒有森林,差很多,差還蠻,蠻大的。」
差 很大的還包括這個建案廣告,照片裡,面對萬坪大草原、獨棟聳立,但實景卻不是草原,而且左右大樓夾擊;還有這張,廣告綠景一覽無遺,但實景卻有高架橋,廣 告修圖修掉買屋重要資訊,取巧示意,還有這一種。TVBS記者謝曜州:「這廣告主打仁愛路的林蔭大道,不過事實上建地隱身在巷弄裡面,而且根本看不到仁愛 路。」
這些建案廣告都有標示合成示意圖,但有個實在小 到看不到,像是這個跨頁大廣告,標示居然是藏在卡卡角,而且字體顏色半透,辨識很吃力。消費者報導雜誌社發行人黃鈺生:「只要消費者認為有誤解,那麼他就 有可能違反消保法第22條或者是,公平交易法21條,他有引人錯誤之虞。」
過度美化、標示不明,算不算違規?公平交易委員會表示,要看整體文宣內容才能斷定,消費者買屋要詳閱契約、保存建案廣告,萬一有糾紛,才有機會自保。

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兩岸穩定的政治情勢,讓海外人士這幾年紛紛回國置產,這股熱錢回流台灣,看上的不是市中心的頂級豪宅,而是擁有自然海景的住宅,大坪數加上合理的價格,也讓海灣住宅成為今夏房市詢問度最高的區域。
中庭休閒設施滿足愛運動的居民,社區外就是淡水海景,不論是投資還是自住,像這樣的海灣住宅吸引來自海外的移民和在大陸打拼的台商。
這波回國置產的潮流,成為今夏房市的新趨勢。業者陳慶龍:「住慣在國外生活的人,他一定會選擇比較具有休閒景觀、比較具有渡假功能的區域跟居住的房子,來做為他以後退休啦、回國居住,固定會去住的居所,都是必須要具備這些功能。」
長 年旅居國外,歸國置產,居住空間保有天然海景成為首選,業者分析,最主要是台灣穩定的政治情勢,讓熱錢回流台灣。陳慶龍:「簽訂ECFA之後,未來房價的 增值幅度空間,其實是非常具有想像空間的,另外就是說在遺贈稅的調降,另外也是吸引旅居在國外的國人,會回台置產最主要的原因。」
華僑台商屬意海灣住宅,也讓淡海成為新北市交易最熱絡的區域。

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工商時報【本報訊】

台北市的「豪宅稅」今年7月正式上路,市府財政局長邱大展日前表示,台北市還要繼續展開第二波的房屋稅制改革。地方政府主動展現積極性的稅改作為毋 寧是一項我國稅改史上難得一見的創舉,值得嘉許與支持。相對而言,財政部的態度反而顯得有些保守與消極。財政部的反應是,中央原本就有修法計畫,但「要觀 察奢侈稅對房市帶來的效應,待適當時機再研究整體房地產稅制的改革」。這種中央與地方「主客易位」的稅改角色變化,讓我們不禁要對未來房屋稅制改革的前景 感到擔憂。

「豪宅稅」其實只是台北市在現行稅制下,針對區內某些價格超高的「豪宅」,加重課徵房屋稅負的措施。依照現行房屋稅的設計,房屋稅的課徵價格稱為標 準價格,係由各地方政府的不動產評價委員會,考量三項因素後加以評定:其一為房屋建造成本(亦即標準單價),其二為房屋耐用年數及折舊,其三為房屋所處街 道村里之商業交通情形及房屋供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,依此所訂定的標準,稱為街路等級調整率。相同建造成本的房屋,位於 不同的地段,經過街路等級調整率的調整,房屋稅負會有所不同。台北市這次得以快速地針對「豪宅」提高稅負,即是透過街路等級調整率的修正而達成。

根據台北市的統計,這次改革共有389棟大樓,包括10,168家戶,符合其所訂獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保 安嚴密及管理周全等8大構成「豪宅」的條件。經此調整後,以一戶130坪、市價2.6億元的帝寶豪宅為例,其房屋稅負將從原先的7.58萬元,劇增3倍至 30.5萬元。這個作法,除讓民眾感受到社會正義的提高之外,更重要的是,促進租稅公平性的大幅改善。惟誠如台北市財政局長邱大展所言,「這樣還不夠」, 未來尚應從標準單價的調高下手,希望全面性達到房屋稅制的合理化。

標準單價其實是政府對房屋建造成本的估算,主要包括材料與人工成本兩大項,並按照房屋構造、用途及總層數等區別細分。目前各縣市之標準單價係從民國 70年沿用至今,其間雖曾修法規定房屋標準價格每3年重新評定一次,但各地方政府實際上皆未對標準單價部分做過任何修正。由於標準單價乃係計算房屋課稅現 值的基本要素,普遍適用在所有房屋身上,若其估算偏低情形過於嚴重,則很難再用功能比較局限的路段率調整來加以校正或補救。從而可知,街路等級調整率用於 即時解決「豪宅」課稅問題或許有其效益性與便利性,但若欲全面與整體提升房屋稅的公平性,標準單價亦即房屋建造成本的合理反映實際造價,將是整個制度改革 的關鍵。

當然,要真正確實地評估每一棟房屋的實際造價,並不是一件容易的工作。我國標準單價的特色,乃是清楚地以課稅為目的,採用「大量估價」原則,所訂定 出的房屋建造成本。它之所以需要儘量符合實際造價,目的並不是為了達到房屋估算的精準,而是為了房屋課稅制度的效率與公平。根據台北市營造工程物價指數分 析,以民國95年為基期,民國70年時的指數只有46.9,但民國99年的指數則上升至116.4。以台北市為例,35層樓、鋼骨造、第三類用途別的房 屋,其標準單價現為每平方公尺10,160元,若依照營造工程物價指數調整,民國99年此金額應提高至25,221元,30年間上升了約1.5倍。由此可 知,現行標準單價與實際造價的嚴重脫節,致使房屋稅負過於偏低,造成坐擁豪宅的有錢人每年支付的房屋稅竟然遠不如其住宅管理費的畸形現象。尤有甚者,若以 房屋市價而論,動輒上億元的豪宅每年負擔的稅負如此微薄,更難以弭平社會弱勢對房屋稅制不公的強烈不滿。

房屋稅雖然是地方稅,但稅法由中央制定,地方只有在中央所設的框架下,行使稅率徵收率與稅基估算的權力。按照以往經驗,地方政府為了怕得罪地方民 眾,減輕施政阻力,通常都不太敢對民眾加稅;在上下限的稅率範圍中,最常選擇按最低的下限稅率徵收,而對標準價格的評定與調整,亦是敷衍因循、能拖就拖, 以致造成今日房屋稅負極度扭曲與不公的後果。如今難得台北市願意反省檢討,主動挺身為房屋稅制的改革開第一槍,不啻是地方財政自我負責的典範,應該給予鼓 勵。房屋稅本來就是地方政府可以主導的課稅,只要課稅價格(亦即標準價格)能夠合理與適度調整,房屋稅的公平性必能大幅提高,且對地方財政的穩定亦會有一 定程度的助益。

但房屋稅只是不動產稅制中的一部分,由於社會上對於分配與住屋正義問題的關切已形成龐大的民意氛圍,財政部正好可以利用此一機會,借力使力,為我國 不動產稅制的改革加把「狠勁」。若此,在中央與地方共同攜手努力下,中央尊重地方,充分授權,地方主動負責,積極任事,庶幾才能提高租稅的公平性,恢復民 眾對稅改的信心。顯然,財政部對房屋稅的改革態度應該再開放與大膽一些。

 

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工商時報【記者崔慈悌台北報導】

新制預售屋買賣定型化契約5月1日上路,內政部表示,今天起將不定期抽查,其中履約保證機制及附屬建物屋簷、雨遮不計價等條款將是查核重點,對於不遵守規定的業者,將處6萬至150萬元罰鍰,並可連續處罰且要求限期改善。

預售屋買賣交易糾紛時有所聞,過去常有發生交屋前建商倒閉,消費者已支付價金,求償無門的情況。為落實保障消費者權益,內政部依消費者保護法第17條規定,將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項,於99年8月16日公告,並給予業者8個月的準備期間,今年5月1日生效。

內政部表示,自5月1日起,建商所提供的預售屋買賣定型化契約應載明履約保證條款,其保證方式共有5種,包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等,消費者可與建商協議擇一採行。此外,對各界關切的屋簷雨遮問題,內政部指出,過去對雨遮的測繪登記範圍沒有明確規定,少數建商因此在設計上創造出許多沒有實際效益的雨遮,再將這些沒有用的虛坪計入買賣坪數,並與主建物的每坪價格相近,使消費者多花冤枉錢,也常因此引起預售屋買賣糾紛。

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「本圖片為示意圖」

 

 

日本震災使得超高大樓的安全問題,再次受到消費者關心。民國92年初開始,通過九二一考驗仍屹立不搖的超高住宅大樓產品,逐漸受到消費者的注意,且隨著建築技術的改良及鋼骨建築架構的盛行,近幾年來北部與中部地區的住宅產品,更是有愈蓋愈高的態勢。高雄市的居民對地震的恐懼不如中北部的居民來得深刻,購買高樓層住宅大樓較無心理障礙,不管是愛河河畔的景觀住宅,或是新興的美術館附近的高樓住宅,價位維持平穩。

 

 

■選購超高住宅大樓 首重消防安全與防震設計

 

 

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,居高臨下固然可以盡覽美景,但台灣位處地震帶,選購超高住宅大樓時,還是要把安全問題放在第一,根據高層建築技術規則的規定,高層建築應設置兩座以上特別安全梯,每一樓層均應設置火警自動警報系統及自動灑水設備、濃煙偵側器等。此外,為了確保防震效果佳,一般高樓住宅大樓多半會採鋼骨結構,若非鋼骨結構,為了讓大樓有足夠的承載力,樑柱也會較一般大樓產品粗許多,如此即有可能室內面積會有「縮水」的情形,這些都是購屋者在選擇高樓住宅大樓時須考量的部分。

 

 

■高低樓層價差大 確保景觀才有保值空間

 

 

中信房屋企劃協理江龍名也指出,一般而言,高樓層因為景觀好,房價通常會比低樓層貴上一至兩成,如果買高樓住宅是以景觀視野為主要考量者,務必要事先確認該大樓前的空地是否為永久空地、未來不會蓋出更高而遮擋住視野的建物,以免景觀不見了,不只採光通風受影響,也會影響到居家的風水,房屋因景觀佳的保值及增值功能也會跟著不見。所以確保高樓景觀最保險的做法,就是購買前先去調閱都市計畫圖,確定其使用分區,不要隨便聽信銷售人員之保證!

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高雄捷運「機廠開發用地」招商多年總算突破僵局,「和春紀念醫院」正式簽約,成為進駐高捷機廠開發區的第一家,第一期興建的「健康長期照護大樓」預計在明年(101年)9月完工啟用,提供老年人口的照護需要。

 

 

(林憲源報導)

 

 

和春技術學院董事長羅傳進和高捷董事長吳濟華簽約,「和春紀念醫院」成為進駐高捷開發區的第一家。和春紀念醫院將以老人長期照護服務為主,因此選定高捷岡山北機場具有位處市郊、交通便利的優點,醫院第一期用地面積2500坪,位於高雄市岡山文化局對面,緊鄰台一省道、鄰近R24車站,能見度佳且交通方便。

 

 

和春紀念醫院將以高齡專業醫療及長期照護為主,第一期興建的健康長期照護大樓樓地板面積約為6000平方米,提供99床病床及各科門診,明年九月就可完工使用;第二期以安養服務為主,計畫在第一期大樓落成啟用後,以一年半時間興建。和春紀念醫院之成立有助提昇岡山、橋頭及北高雄地區就醫品質及服務,除對照護高齡長者有極大助益,並可提供岡山地區民眾約250個就業機會。

 

 

和春醫院進駐是高捷土地開發的第一案,高捷董事長吳濟華表示,陸續還有許多都在洽談中,像是大賣場,也有台灣企業打算和大陸企業合作以捷運開發區興建觀光飯店,另外也有老人住宅,以及電動機車廠商希望進駐等等,吳濟華表示,有些案子還在評估中,有些則受限於不合時宜的法令規範,都需要突破。

 

 

 

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政大台灣房地產中心發布最後一次房地產景氣對策訊號,99年第四季的綜合判斷分數比第三季上升了一分,連續兩季出現熱絡的黃紅燈,這也是從86年第三季以來的新高。政大教授張金鶚也不改「空頭總司令」的作風,預測未來房價下修是必然趨勢,而且一定會下修回到民國97年開始飆漲前的水準!(戴瑞芬報導)

政大台灣房地產中心獨力發布最後一次的房地產景氣對策訊號,99年第四季的綜合判斷分數為16分,比第三季上升了一分,是連續兩季出現黃紅燈,代表房地產景氣過熱,而這也是從86年第三季以來的新高。

不過政大教授張金鶚說,調查房地產廠商預測未來景氣則是看法偏壞,而且今年第一季預期衰退15%,第二季更大幅衰退35%。張金鶚更直言判斷未來房價下修是必然趨勢,而且一定會下修回到民國97年開始飆漲前的水準!

『景氣隊測訊號16分,維持黃紅燈,從86年第三季開始,維持十幾年來的新高!未來廠商看法是偏壞的,特別對第一季跟第二季,特別是負值。所以對未來房價出現下修調整是必然的,我也覺得短期下修的幅度不大,可是長期一定要下修到,大家應該要回復到民國97年的水準吧!從那時候漲得特別多。』

房地產過熱,房價太高,政府祭出打房措施,要開徵奢侈稅、與預售屋財產交易所得稅,張金鶚直言,打房就是跟選舉掛勾,如果成效再不好,對執政的信心絕對動搖

奢侈稅這次被提出來,顯然跟選舉脫不了關係,是連在一起的。從這次打房效果跟選舉掛勾,成效不好,就表示大家對政府打房決心才是核心所在,政治擺中間的情況下,若沒有選舉,其實不太容易去面對民怨吧。』

建築研究所委託進行的房地產景氣對策訊號調查發布只做到99年第三季,第四季是由政大台灣房地產中心獨力進行最後一次,未來房地產景氣研究調查將回歸內政部地政司主管權責。

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  • Nov 01 Mon 2010 17:02
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